강남3구·용산구 아파트 거래량 98% 급감…서울 부동산, 다시 꽁꽁?

 

2025년 4월, 서울 부동산 시장이 급속히 얼어붙고 있습니다.
특히 "강남3구(강남·서초·송파)와 용산구" 아파트 거래량이 한 달 새 98% 급감하면서,

다시금 하락장이 시작된 것 아니냐는 우려의 목소리가 커지고 있습니다.

 

1. 강남3구·용산구 거래량 급감, 무슨 일이?

지난달과 비교해볼 때, 강남·서초·송파·용산구의 아파트 실거래량이 98% 감소했다는 통계가 나왔습니다.
이는 단순한 '일시적 조정'이라 보기 힘들 만큼의 극심한 거래절벽입니다.

주요 원인으로는 다음과 같은 요인들이 복합 작용한 것으로 분석됩니다.

• 토지거래허가구역 지정
• 금리 인하 지연 및 금융 불확실성
• 매수심리 위축 (거품 우려 + 경기 둔화)

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2. 강남·용산은 왜 이렇게 민감할까?

강남3구와 용산구는 전국적으로 가장 수요와 공급이 예민한 지역입니다.
‘똘똘한 한 채’ 수요가 몰리는 곳이기도 하며, 재건축·재개발 기대감이 항상 상존해 있어 변동성이 큽니다.

하지만 최근에는 고점 논란과 함께 실거주 수요보다 투자수요 위축이 두드러졌고, 전세 시장 안정으로 인해 갭투자 수요도 감소하면서 거래 자체가 크게 줄어들고 있습니다.

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3. 서울 전체 부동산 흐름은?

서울 전역으로 봐도 거래량은 크게 감소했습니다.
하지만 매물은 늘어나지 않고 있어, 가격은 급락하지 않는 ‘거래 절벽형 하락장’이 이어지고 있습니다.

• 호가는 유지되지만 실제 거래는 거의 없는 상황
• 실수요자들의 눈치보기 장세
• 고가 아파트일수록 거래 실종

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4. 앞으로 서울 부동산은 어떻게 될까? [전망 및 전략 제안]

전망 요약:

• 단기적으로는 거래 위축과 보합세 지속 가능성 큼
• 금리 인하 여부와 시기에 따라 반등 가능성 존재
• 실거주 중심의 수요만 살아남는 시장으로 변화 중
• 강남·용산 등 인기 지역도 조정기는 불가피

투자 전략 제안:

1. 단기 투자보다 중장기 시야를 갖고 접근해야 함
2. 급매물 위주의 접근, 유동성 확보 중요
3. 규제 완화 대상 지역이나 1기 신도시·재건축 유망지 관심
4. 실거주+가치 상승 가능성 있는 매물 위주로 분석
5. 현금 흐름 기반 포트폴리오 구성, 무리한 대출 지양

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마무리

우리나라는 세계 최저 출산율과 초고령화 시대로 진입하게 되었습니다.

대출을 이용하여 몇억, 몇십억이나 되는 집을 사줄수 있는 인구가 점점 줄어들고 있다는 겁니다.

부동산은 무조건 우상향한다는 투자전략도 다시 생각해봐야 할때 입니다.